Welche Schritte sind beim Hauskauf in der Türkei erforderlich?
1. Ermittlung des Richtwerts (Rayiç Bedel)
Der erste Schritt beim Kauf einer Immobilie in der Türkei ist die Ermittlung des sogenannten Richtwerts (Rayiç Bedel). Hierfür wendet sich der Käufer an die zuständige Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet. Die Gemeinde ermittelt einen Quadratmeterpreis, der auf Basis von Vergleichsobjekten aus derselben Nachbarschaft berechnet wird. Aus den Preisen von drei vergleichbaren Immobilien wird ein Durchschnittswert gebildet.
Dieser Richtwert stellt den Mindestwert dar, der beim Kauf angesetzt werden darf. Zusätzlich ist eine Bescheinigung notwendig, dass keine offenen Steuerverbindlichkeiten für die Immobilie bestehen. Der von der Gemeinde bestätigte Wert wird anschließend als Grundlage für die weiteren Schritte beim Grundbuchamt (Tapu) genutzt.
2. Der Grundbuchprozess (Tapu)
Sobald der Richtwert festgelegt und bestätigt ist, wird die sogenannte Grundbuchgebühr (Tapu Harcı) fällig. Diese beträgt aktuell jeweils 2 % des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer. Die Zahlung erfolgt über die von der Grundbuchbehörde anerkannten Banken. Neben dieser Gebühr ist auch eine kleine Kapitalgebühr (Döner Sermaye) zu entrichten.
Nach der Zahlung werden folgende Unterlagen für die Grundbucheintragung benötigt:
- Original und Kopie der Personalausweise von Käufer und Verkäufer
- Jeweils ein aktuelles Passfoto des Verkäufers und zwei Fotos des Käufers (nicht älter als sechs Monate)
- Original und Kopie des aktuellen Grundbuchauszugs (Tapu Senedi)
- Eine gültige Erdbebenversicherung (DASK)
3. Besonderheiten bei Immobilienkrediten
Falls der Käufer die Immobilie über einen Bankkredit finanziert, wird die Immobilie bis zur vollständigen Rückzahlung mit einer Hypothek zugunsten der Bank belastet. In diesem Fall müssen die notwendigen Kreditunterlagen ebenfalls zur Grundbuchanmeldung eingereicht werden.
4. Dauer der Grundbuchabwicklung
Wie lange der gesamte Prozess dauert, hängt von der Auslastung der zuständigen Grundbuchbehörde ab. Wenn alle Unterlagen vollständig sind und keine offenen Steuerverbindlichkeiten bestehen, kann die Eintragung oft am selben Tag abgeschlossen werden. Bei hoher Auslastung oder in großen Städten erfolgt die Terminvergabe häufig über ein Online-Rendezvous-System. In diesem Fall kann die Bearbeitung etwa zwei Tage in Anspruch nehmen.
5. Wichtige Hinweise zur Angabe des Kaufpreises
a) Einfluss auf die Grundbuchgebühr
Die Grundbuchgebühr wird auf Basis des höheren Werts berechnet – entweder dem von der Gemeinde festgelegten Richtwert oder dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis. Es ist gesetzlich nicht erlaubt, einen Kaufpreis unterhalb des Richtwerts anzugeben.
Um Steuern zu sparen, versuchen manche Käufer und Verkäufer, den Kaufpreis im Vertrag niedriger anzugeben. Dies birgt jedoch erhebliche Risiken. Das Finanzamt (Gelir İdaresi Başkanlığı) kontrolliert verstärkt solche Transaktionen. Dabei werden unter anderem:
- Die Höhe von aufgenommenen Immobilienkrediten mit dem deklarierten Kaufpreis abgeglichen.
- Banküberweisungen und Zahlungsvorgänge geprüft.
- Bei Unregelmäßigkeiten werden Steuernachzahlungen, Zinsen und empfindliche Strafen verhängt.
Gerade in den letzten Jahren hat die Zahl solcher Nachprüfungen und Sanktionen deutlich zugenommen. Käufer sollten daher darauf bestehen, dass der tatsächliche Kaufpreis im Grundbuch angegeben wird.
b) Auswirkungen auf die Spekulationssteuer (Değer Artış Kazancı Vergisi)
Ein weiterer wichtiger Punkt: Wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird, fällt eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs an. Diese Steuer richtet sich nach der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem späteren Verkaufspreis.
Wer beim Kauf einen zu niedrigen Kaufpreis angibt, zahlt später im Verkaufsfall deutlich höhere Steuern. Ein Beispiel:
- Kaufpreis 2023: 2.500.000 TL (tatsächlich)
- Im Grundbuch eingetragener Kaufpreis: 2.000.000 TL
- Verkaufspreis 2025: 3.000.000 TL
Die Steuer wird dann auf einen Gewinn von 1.000.000 TL berechnet (2.500.000 - 2.000.000 TL), obwohl der reale Gewinn nur 500.000 TL beträgt. Die zusätzliche Steuerbelastung kann in solchen Fällen sehr hoch ausfallen.
Tipp: Sollten Sie einen zu niedrigen Kaufpreis angegeben haben, können Sie dies nachträglich über eine Berichtigungserklärung (Pişmanlık Dilekçesi) beim Finanzamt korrigieren und die Differenz nachzahlen.
6. Hauskauf mit Vollmacht (Vekaletname)
Falls Käufer oder Verkäufer nicht persönlich anwesend sein können, kann die Abwicklung auch per Vollmacht erfolgen. Hierzu muss eine notariell beglaubigte Vollmacht ausgestellt werden. Diese Vollmacht erlischt entweder nach Ablauf einer bestimmten Frist oder sobald der Bevollmächtigte widerrufen wird. Mit einer ordnungsgemäßen Vollmacht können auch professionelle Makler oder Immobilienbüros die Abwicklung übernehmen.
Zusammenfassung
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Richtwert ermitteln | Bei der zuständigen Gemeinde den Mindestwert pro Quadratmeter erfragen |
| Steuerbescheinigung einholen | Bescheinigen lassen, dass keine offenen Grundsteuern bestehen |
| Grundbuchgebühren zahlen | 2 % des Kaufpreises für Käufer & Verkäufer + Kapitalgebühr |
| Unterlagen einreichen | Ausweise, Fotos, DASK, Tapu-Kopie und ggf. Kreditunterlagen |
| Eintragung im Grundbuch | Erfolgt je nach Auslastung am selben oder am folgenden Tag |
| Richtig Kaufpreis angeben | Tatsächlichen Kaufpreis im Grundbuch angeben, um Steuern und Strafen zu vermeiden |
| Verkauf innerhalb 5 Jahren | Spekulationssteuer auf Gewinn zahlen – Grundlage ist der eingetragene Kaufpreis |
| Vollmacht bei Abwesenheit | Notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich |
Falls es sich um eine neu gebaute Immobilie ohne Vorbesitzer handelt, können zusätzliche Schritte erforderlich sein – z. B. die Ausstellung einer Erst-Eintragung (Kat İrtifakı) oder einer Nutzungsbescheinigung (İskan). In diesem Fall empfiehlt sich die Rücksprache mit dem Bauträger oder einem Fachanwalt.